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江西省消费者协会315忠告(200507)
发布时间:2005-05-11 10:00:10  来源:吉安市市场和质量监督管理局

  签订购买商品房合同应注意

  一、格式合同可以修改

  开发商常常以格式合同为房管部门拟定,不能更改为由,将其单方意愿反映在合同中,强加给消费者接受,消费者应该明白,格式合同条款也是可以修改的。格式化商品房买卖合同有很多条款是填空、选择条款,还设置有专门的补充条款,这些条款的内容正是留给消费者与开发商协商共同确定的;而且,就是印刷好的固定条款也可以提出修改。消费者不应轻易信赖、屈从于开发商,应该理直气壮地要求将自己的意愿反映到合同中。合同是双方真实意思表示的体现。

  二、预购合同的签订应谨慎

  消费者首先应尽可能多方面地收集信息,冷静地分析,判断是否确需预先订购,搞清楚确系市场紧俏形成争购还是开发商的策略技巧,以免轻易上当。

  签订预购合同时,应特别注意有关如何签订正式合同的约定,包括签约的时间安排、价格与面积超出约定如何处理、付款约定以及单价、面积、付款等实质内容双方不能达成一致、无法签订正式合同时又如何处理等。一般地,可以约定,超出预购合同规定的时间或一定的合理期限无法签定正式合同,预购定金应返还消费者,且在同等条件下预购消费者有优先购买权。防止开发商利用预购合同内容的简单不确定,在签定正式合同时以苛刻的条件迫使消费者接受,要么放弃预购,开发商借此没收消费者预购定金。

  三、商品房的销售广告和宣传资料

  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  四、认真对待合同附件

  依法,合同附件是合同的有效组成部分,与合同主文条款具有同样的法律效力。常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、装饰设备标准、质量保证书、住宅使用说明书、前期物业管理办法等,补充协议条款也常常列为合同附件。显然,这些附件内容都是极其重要的。

  五、开发许可手续的审核

  商品房开发的法定手续(许可程序)包括:立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障,所以至关重要。对于开发手续,应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注,有土地使用年限的是出让土地使用权,没有使用年限的是划拨土地使用权,而划拨土地是不能用于商品房开发的。

  六、土地使用权抵押的审核

  开发商往往为了融资将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况销售房屋,将对购买人形成根本性法律障碍。为防范此风险,消费者可向当地国土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。

  七、关于开发商违约责任的约定

  一般地,商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房,逾期办理或不能办理房产证的违约责任,但这远远不够,还应该约定:(1)规划、设计的变更致使消费者解除购房合同,开发商不仅仅要承担购房款的银行利息,还应承担一定金额的违约金;(2)由于开发商原因不能办理产权证,消费者要求退房退款时,开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。(3)加重开发商违约责任,使其违约承担的损失超过其不当获利,才能从根本上遏制开发商恶意违约。

  (中山世佳律师事务所供稿)